別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 三豊 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平 印  TEL.

鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市豊中町下高野字龍峯２１８２番１ ②地積 　(㎡) 480   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、農 地も多い住宅地域 南西4m市道 水道 比地大 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山麓に位置する農家住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 比地大駅南西方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする住宅地域として今後も現状同様のあり方で推移すると思われるが、人口減少、地縁的選好 性等の影響下にある。需要が乏しいことから地価水準は依然やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊中町を中心として三豊市全体及び観音寺市等を含む保守性の強い農家住宅地の圏域。需要者は、同一 需給圏内の個人が中心。新規の宅地供給は少なく、地縁的選好性も相まって需要は低調下で推移しているが、一部では 底値感も生じている。需要の中心価格帯は画地規模による差異が大きいが、対象標準地程度の画地規模であれば５５０ 万～６５０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が多い農村部の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。快適性や利便 性を指向し、自己使用目的で取引されることが一般的な住宅地域である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、 実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　観音寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [167.7] [102.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三豊市全体として経済動向はやや低調推移。 少子高齢化の中、農家の後継者難も抱えてお り、不動産に対する需要は概して弱い。 地縁的選好性の強い住宅地域であり、人口流 入圧力も弱い。人口減少等の影響から不動産 需要も依然低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％