別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東かがわ -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司 印  TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市白鳥字田高田５８番１外 ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4m私道 水道 讃岐白鳥 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 讃岐白鳥駅南西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東かがわ市中心部に近い分譲住宅団地。地域要因に特段の変動はなく、今後もほぼ現況と同様に推移するものと 予測する。人口減少、少子高齢化の影響を受けて地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧白鳥町を中心とする東かがわ市の住宅地域一円。需要者の中心は圏域内に地縁的選好性を有する一次 取得者層又は世帯分離層で、圏域外からの転入は少ない。人口減少、高齢化は依然継続しており、土地需要は低調で地 価は今後も弱含みが続くものと予測される。取引は少なく、市場の中心となる価格帯が把握しづらい状況にあるものの 、土地は２５０～３００㎡で５００～６５０万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的中心の戸建住宅地域で、画地規模等より賃貸用建物の建築想定が非現実的であるため収益価格は試算でき なかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の 選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って周辺の他の標準地等との検討を踏まえ、信頼性、 規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率は県平均を大きく上回り 、土地需要は低調で、地価は下落傾向である が、値頃感等もあり、底値を見据えた動きで 推移している。 当市の中心部に位置し、周囲には生活利便施 設が揃い、住環境は良好である。長年の地価 下落で値頃感ができつつあるものの、下落傾 向が続いている。 画地条件等は地域内において概ね標準的で、 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％