鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さぬき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ２ -43122	さぬき市		更地	（　）	ほぼ整形	北12.5m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	香川ＫＲ２ -44051	さぬき市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	香川ＫＲ２ -17121	高松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南11.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	香川ＫＲ２ -26108	木田郡三木町		更地	（　）	不整形	南25m県道、西16m、角地		（都） (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,400	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,249	100 [ 101.0]	49,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,800
b	(　 ) 42,348	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,136	100 [ 83.9]	50,222		50,200
c	(　 ) 42,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,742	100 [ 86.3]	49,527		49,500
d	(　 ) 34,737	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 79.9]	43,345	100 [ 86.9]	49,879		49,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

さぬき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,798,883	1,663,000	6,135,883	5,869,700	266,183	（　0.9717） 258,650	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,071,569 円　　　　（　 8,220 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さぬき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	Ｓ2	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	617 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で各フロア貸しを想定。駐車場は平面自走式１０台を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の当該建物種別に係る標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	90.0	220.50	1,450	319,725	6.0	1,918,350
							0.0	0
3～

～

～

計		490.00	87.5	428.75		673,750		4,042,500
								0

⑨年額支払賃料	673,750 円　×　12ヶ月　＝　 8,085,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,085,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 862,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,762,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,042,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,798,883 円　　　　（　 12,640 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ２　　　　-44005	1,348 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ２　　　　-44006	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,850
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さぬき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,000 円	79,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	345,000 円	8,625,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,000 円	79,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,663,000 円　（　　　　　　 2,695 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,869,700 円（　　　　　 9,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,798,883 円
②総費用	1,663,000 円
③純収益　①－②	6,135,883 円
④建物等に帰属する純収益	5,869,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	266,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	258,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,071,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,220 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
さぬき 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さぬき 5-2

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　森　英起

印

TEL.

鑑定評価額

30,700,000 円

１㎡当たりの価格

49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さぬき市志度字石立９５３番２外				②地積　(㎡)	617 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼倉庫Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域	北14.5m国道、背面道	水道、下水	志度 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ国道

交通

施設

志度駅東方

730m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの既成商業地域であるが、郊外型店舗等との競合関係により、商業地域としての相対的地位はやや低下
中。さぬき市内では相対的に繁華性が高いものの、少子高齢化等により需要は低調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,510 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ねさぬき市及び隣接市町における幹線・準幹線道路沿いの商業地域であると思料する。需要者は、圏
域内に拠点を有する法人及び個人事業主が中心である。さぬき市の代表的商業地域として郊外型店舗との競合関係が続
いており、相対的な地位はやや低下傾向にあるが、値頃感等から地価の下落幅は縮小傾向にある。市場の中心価格帯は
、取引が少なく、画地規模にも幅があるため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧来からの賃貸物件が中心で元本と果実の相関関係が希薄な地域の状況から、収益価格は低位に試算された。比準価格
の試算にあたっては、取引が少ないため広範囲から事例を採用したが、実際の取引価格に基づき試算しており、実証的
な価格で高い規範性を有している。したがって本件では、比準価格を採用して収益価格は参考にとどめ、代表標準地と
の検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東かがわ 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 77.6]

[100.0]
100

50,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

志度地区の国道沿い及び郊外型店舗の展開す
る幹線道路沿いが商業地の中心で、既成商業
地域は背後地人口の減少等により需要が低迷
している。

郊外型店舗に押され、商業地域としての相対
的地位はやや低下してきている。ただし値頃
感等から下落幅は縮小傾向にある。

画地規模、街路条件等は地域内において概ね
標準的であり、競争力は普通程度である。な
お、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

さぬき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ２ -43121	さぬき市		建付地	（　）	不整形	北12.5m国道、東8m、角地		（都）近商 (90,200)
b	香川ＫＲ２ -26108	木田郡三木町		更地	（　）	不整形	南25m県道、西16m、角地		（都） (80,200)
c	香川ＫＲ２ -17122	高松市		更地	（　）	不整形	北9.5m県道、南西3m、南東2m、三方路		（都）近商 (80,200)
d	香川ＫＲ２ -43134	さぬき市		建付地	（　）	不整形	北10.5m県道、南4.5m、二方路		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,400	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	50,140	100 [ 101.0]	49,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 34,737	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 79.9]	43,345	100 [ 87.2]	49,708		49,700
c	(　 ) 30,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	35,809	100 [ 72.0]	49,735		49,700
d	(　 ) 33,536	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.9]	39,264	100 [ 78.7]	49,891		49,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,700 円／㎡]

さぬき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,774,949	1,661,942	6,113,007	5,869,700	243,307	（　0.9717） 236,421	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,635,706 円　　　　（　 7,510 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さぬき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	Ｓ2	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	617 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で各フロア貸しを想定。駐車場は平面自走式１０台を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の当該建物種別に係る標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	90.0	220.50	1,440	317,520	6.0	1,905,120
							0.0	0
3～

～

～

計		490.00	87.5	428.75		671,545		4,029,270
								0

⑨年額支払賃料	671,545 円　×　12ヶ月　＝　 8,058,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,058,540 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 859,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,738,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,029,270 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,774,949 円　　　　（　 12,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ２　　　　-44005	1,348 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ２　　　　-44006	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,850
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さぬき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,000 円	79,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,942 円	8,598,540　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,000 円	79,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,661,942 円　（　　　　　　 2,694 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,869,700 円（　　　　　 9,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,774,949 円
②総費用	1,661,942 円
③純収益　①－②	6,113,007 円
④建物等に帰属する純収益	5,869,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,635,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,510 円／㎡）