別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 さぬき -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司 印  TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市志度字稲荷越５００６番８８ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 志度 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外丘陵地の大規模住宅団地 。 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 志度駅南東方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵型大型住宅団地として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。人口減少等により郊外 の住宅地の需要は依然低調で、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はさぬき市の住宅地域一帯。需要者の中心は市内及び高松市に通勤する一次取得者層であるが、当市に地縁 性を有する都会からのＵターン高齢者も若干ではあるが見受けられる。人口減少、隣接する丘陵部でのＪＲ四国による 大規模な宅地開発等も相俟って需要は低調で、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程 度で５００万円前後、新築の戸建物件で２，０００万～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の大規模住宅団地に位置し、周囲に賃貸物件はなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。一方比 準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映し た規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をも って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 89.6] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率は県平均より高く、土地 需要は低調で、地価は下落傾向で推移してい るが、値頃感等から微落傾向で推移している 。 郊外の大規模住宅団地であるが、オレンジタ ウン等との競合から需要は低調で地価は今後 も弱含みで推移するものと予測する。 街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の 選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％