鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

善通寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ２ -41305	善通寺市		底地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、南西5m、北西3m、三方路		（都）近商 (90,200)
b	香川ＫＲ２ -41301	善通寺市		建付地	（　）	長方形	南18.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
c	香川ＫＲ２ -41302	善通寺市		更地	（　）	不整形	南西11m県道、南西4m、角地		（都） (70,200)
d	香川ＫＲ２ -40107	善通寺市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	香川ＫＲ２ -3040	丸亀市		更地	（　）	ほぼ台形	北西21.5m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,239) 46,055	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	46,010	100 [ 87.9]	52,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,300
b	(　 ) 53,552	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	61,781	100 [ 123.2]	50,147		50,100
c	(　 ) 33,145	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	35,700	100 [ 70.8]	50,424		50,400
d	(　 ) 30,355	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	43,104	100 [ 87.2]	49,431		49,400
e	(　 ) 46,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.6]	55,452	100 [ 113.2]	48,986		49,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

善通寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,259,598	874,974	3,384,624	3,239,480	145,144	（　0.9717） 141,036	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,765,412 円　　　　（　 19,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

善通寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.8 m x 14.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所のフロア貸しの建物を想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種用途の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	95.00	85.0	80.75	1,860	150,195	6.0	901,170
							0.0	0
～ 2	事務所	95.00	85.0	80.75	1,600	129,200	6.0	775,200
							0.0	0
～ 3	事務所	95.00	85.0	80.75	1,400	113,050	6.0	678,300
							0.0	0
～

～

計		285.00	85.0	242.25		392,445		2,354,670
								0

⑨年額支払賃料	392,445 円　×　12ヶ月　＝　 4,709,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,709,340 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 470,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,238,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,354,670 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,259,598 円　　　　（　 29,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ２　　　　-41005	1,314 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,869 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ２　　　　-41006	1,967 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,910
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

善通寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,000 円	43,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,374 円	4,709,340　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,000 円	43,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 874,974 円　（　　　　　　 6,034 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,239,480 円（　　　　　 22,341 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,259,598 円
②総費用	874,974 円
③純収益　①－②	3,384,624 円
④建物等に帰属する純収益	3,239,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	145,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,765,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
善通寺 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

善通寺 5-2

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　吉馴　征司

印

TEL.

鑑定評価額

7,340,000 円

１㎡当たりの価格

50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７｢上吉田町４－９－３７｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗ＳＲＣ3	中規模店舗、事務所等が混在する商業地域	北西11m市道	水道、ガス、下水	善通寺 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

当市中心部より北方に位置し
、幹線道路沿いに店舗、事務
所等が混在する商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

善通寺駅西方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

善通寺市中心部に近い幹線道路沿いの商業地域。今後もほぼ現況と同様に推移するものと予測する。郊外型大規
模店舗への顧客流出、人口減少等より商況は低調で、地価は弱含みで推移しているが値頃感も出てきた。

(3)最有効使用の判定

店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね当市及び隣接市町内の幹線、準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の中心は県内で事
業を営む法人・個人事業主等で、地縁的選好性の強さも見られる。需給動向は、以前と比較し値頃感もあるが、郊外型
大規模店舗への顧客流出、背後地の人口減少等による商況低下等もあり、需要はやや弱い。取引が少なく、位置、画地
規模等に応じ価格帯には幅もあり、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己利用目的の店舗等が多く、経済価値に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性、商況低迷等を反映して
収益価格は低位に試算された。一方比準価格は類似地域における規範性のある事例から比準しており、市場の特性、需
要者の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め
、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　善通寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,800 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[ 92.2]

[100.0]
100

50,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型大型店舗への顧客流出等の影響で既存
商業地域の地位は低下しており、背後地人口
の減少も相俟って、商業地需要は弱含みで推
移している。

市中心部近郊、幹線道路沿いの商業地域。大
型店舗への顧客流出等によりの商況は低迷し
、地価は弱含みであるが、値頃感も出てきて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

善通寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ２ -41301	善通寺市		建付地	（　）	長方形	南18.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	香川ＫＲ２ -40108	善通寺市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	香川ＫＲ２ -41302	善通寺市		更地	（　）	不整形	南西11m県道、南西4m、角地		（都） (70,200)
d	香川ＫＲ２ -3040	丸亀市		更地	（　）	ほぼ台形	北西21.5m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,552	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	61,781	100 [ 122.3]	50,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,500
b	(　 18,061) 36,122	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,869	100 [ 71.8]	49,957		50,000
c	(　 ) 33,145	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	35,700	100 [ 70.1]	50,927		50,900
d	(　 ) 46,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.6]	55,452	100 [ 113.2]	48,986		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

善通寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,259,598	874,974	3,384,624	3,239,480	145,144	（　0.9717） 141,036	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,765,412 円　　　　（　 19,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

善通寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.8 m x 14.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所のフロア貸しの建物を想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種用途の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	85.0	80.75	1,860	150,195	6.0	901,170
							0.0	0
2～ 2	事務所	95.00	85.0	80.75	1,600	129,200	6.0	775,200
							0.0	0
3～ 3	事務所	95.00	85.0	80.75	1,400	113,050	6.0	678,300
							0.0	0
～

～

計		285.00	85.0	242.25		392,445		2,354,670
								0

⑨年額支払賃料	392,445 円　×　12ヶ月　＝　 4,709,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,709,340 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 470,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,238,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,354,670 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,259,598 円　　　　（　 29,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ２　　　　-41005	1,314 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,869 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ２　　　　-41006	1,967 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,910
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

善通寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,000 円	43,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,374 円	4,709,340　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,000 円	43,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 874,974 円　（　　　　　　 6,034 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,239,480 円（　　　　　 22,341 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,259,598 円
②総費用	874,974 円
③純収益　①－②	3,384,624 円
④建物等に帰属する純収益	3,239,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	145,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,765,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,100 円／㎡）