別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 坂出 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 9-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋 印  TEL.

鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市江尻町字江尻新開４８３番１９ ②地積 　(㎡) 13,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場が多い臨 海の工業地域 北西12m市道、背面道 水道 坂出 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北東部郊外、臨海部の埋立 地に位置し、製造業関連の中 規模工場が多い工業地域 街 路 １２ｍ市道　 交通 施設 坂出駅北東方 3.5km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場を中心とする郊外の臨海工業地域として成熟し、今後も概ね現況同様に推移すると予測。災害への警 戒感等もあるが工場需要、値頃感等も認められ、地価は底値圏を見据えた水準で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び近隣市町の臨海部を中心に、標準地と概ね同等の立地条件を有する工業地一円。需要者は主に圏 内外の広範囲に及ぶ自用目的の事業法人等。なお、企業の生産活動は国際情勢の影響等が大きく、工業地需要もその動 向に左右される。近年、その不透明さゆえ弱含みだった圏内企業の新規投資意欲も、値頃感等より改善傾向。一方、大 規模地の取引は特に少ない。取引が少なく、業種等に応じ画地規模等にも幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が殆どだが、工場地需要の弱さを反映し取引が特に少ない中、概ね信頼性の高い取引事例を収集し得た 。一方、近隣地域内は賃貸による工場経営等も殆どなく、賃貸市場が形成されていないと思料されるため工場等の賃貸 想定は現実的でないと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が 重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [148.5] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向だが、地場経済への影響は限 定的。他圏と比較した集積度の劣後感等に対 し値頃感もあり、地価はほぼ底値圏に近接。 二極化等も散見。 団地内企業の工場増設もあるが、地域要因に 特段の変動はない。先行きの不透明感に対し 、需要は回復途上。地価は弱含みだが、ほぼ 底値圏に近接。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％