別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 坂出 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 5-5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修 印  TEL.

鑑定評価額 53,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市西庄町字池田７３２番１２外 ②地積 　(㎡) 1,744   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼自動車修理工 場 Ｓ2 自動車販売会社等が 見られる県道沿いの 商業地域 北13m県道 水道 八十場 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿道型店舗等が見られる郊外 の路線商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 八十場駅北西方 350m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来から沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地であり現状の地域的特性を維持していくものと予測する。価格水準 は弱含み乃至やや下落傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂出市及び周辺市町の幹線道沿いを中心に商住混在地域等を含む範囲。主たる需要者は、県内外で事業を 営む個人又は法人事業者。市場の需給動向は、地方経済における企業の土地に対する設備投資意欲は回復傾向も見られ るが不透明で、また、代替競争関係にある地域との競争は避けられないため需要は分散化され、競争力の劣る地域はよ り需要が減退する傾向にある。中心価格帯については、取引自体が少なく業種や規模も様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、自己使用の店舗・事業所等が支配的な地域であり賃貸市場が未熟成なため試算することができなかった。 他方、比準価格は、実際の取引実例に係る取引価格を基に試算したものであり、市場の実態を充分反映した客観的かつ 実証的な価格と考える。したがって、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [157.7] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、地方経済 は依然低迷していることから、商業地の不動 産需要は弱いものとなっている。 特段の地域要因の変動は見られない。未利用 地等も多く商況は低調である。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。個別的要因の特段な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％