別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高松 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　美絵子 印  TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市福岡町３丁目３７９番３８ ｢福岡町３－３－３｣ ②地積 　(㎡) 580   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 工場、事務所兼住宅 Ｓ2 小規模工場、営業所 、住宅等が混在する 工業地域 北6m市道 水道、下水 沖松島 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 沖松島駅北方 960m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模工場や営業所を主体に住宅も混在する地域で、地域特性に大きな変動はないが、利便性の高い地域で需要 は回復している。地価は下げ止まりからやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市の中心市街地に近い準工業的な用途混在地域の範囲と判定する。典型的な需要者は圏域内外で 工場、事業所、営業所、倉庫等を必要とする中小の法人または個人等と思料するが、勤務地や利便施設への接近性を指 向する住宅地としての需要も考えられる。値頃感と低金利を背景に企業等の土地取得需要は持ち直しているが、需要の 中心となる価格帯は用途により画地規模がまちまちで把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地残余法による収益価格は、自用の工場や倉庫等が主流で賃貸物件が少なく、事業用不動産としての適切な賃料水準 の把握が困難であるため、試算し得なかった。一方、比準価格は、同一町内を含む規範性の高い取引事例から試算して おり、実証的で説得力を有する価格と言える。よって当該比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 70.5] [100.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利下で特に大企業を中心に設備投資意欲 は増大しているが、景気の先行き懸念も見ら れる。 地域内に特段の変動はないが、対象地北方の 大規模倉庫跡地に高松中央卸売市場青果棟の 移転が予定されており関連需要が見込まれる 。 画地規模、街路条件等は地域内において概ね 標準的であり、競争力は普通程度である。な お、当該個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％