別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高松 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司 印  TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市朝日町５丁目５３２番２９ ｢朝日町５－３－１１０｣ ②地積 　(㎡) 2,644   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 倉庫 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 東22m県道 水道、下水 沖松島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   400 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 沖松島駅北方 1.1km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地としてほぼ熟成しており今後もほぼ現状と同様なあり方で推移するものと予測する。長年の地価 下落から生じた値頃感等より、地価は横ばいから緩やかな上昇に転じつつある。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市を中心として周辺市町の臨海工業地域を含む圏域。需要者の中心は、県内外の事業法人であるが 、広域的である。企業の生産活動は緩やかに持ち直しており、設備投資も増加傾向で、周辺では新規工場も見られる。 長年の地価下落から結果として値頃感が生じ、地価はほぼ底値の状態から下げ止まった感があるため今後の動向には注 視が必要である。取引される規模や価格帯は多種多様であり、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の工場が多い地域で、賃貸市場が未成熟であり、賃貸工場の事例は見い出せないため収益価格は試算し得なかった 。当該地域は工業地として自己使用目的で取引され、市場で実際に取引された価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い取引事例によって求められた比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 74.3] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産活動は緩やかに持ち直しており、 設備投資も増加している。臨海部の利便性の 良い工業地は需要は高く地価は緩やかな上昇 傾向にある。 県立中央病院移転等が今後地価に影響を及ぼ す可能性に期待。また、令和５年に高松市中 央卸売市場青果棟が朝日町３丁目に移転する 予定である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％