別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高松 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -41 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市松島町２丁目１５番４外 ｢松島町２－１５－４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 松島二丁目 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に教育関連の施設が多い 。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 松島二丁目駅南方 360m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市中心市街地の東部の一画に位置し、昭和４０年代に区画整理された住宅地域である。生活上の利便性に比 較的恵まれており、今後も現状を維持するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に高松市中心市街地の東部に形成されている琴電志度線及び長尾線沿いの住宅地域が圏域となる。市 中心部に近接し、各種施設との接近性にも恵まれた住宅地域であり、供給は限定的であるものの需要者は圏域内の世帯 分離が中心となる。市中心部の住宅地は底打ちの傾向が見られ、需給関係は安定し、上昇地点も広がりが見られる。土 地のみで取引になるケースが多く、取引される画地規模に幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から得られた多数の取引事例を補修正し、規範性が高いものを重視して適切に求め られており信頼性が高い。収益価格は、周辺に賃貸物件も見られるものの、画地規模等の観点から対象標準地に賃貸物 件の建築を想定することが現実的でないため試算し得なかった。本件では、多数の事例から試算された市場性を反映し た実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [143.1] [100.0] 100 81,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下げ止まり傾向がより顕著となり、利便性の 高い地域は底を打ったとみられる。但し、二 極化の傾向がさらに強まっており、圏内格差 が広がっている。 統廃合・移転された、周辺公共機関等の跡地 利用が注目される。 画地条件等は地域内において概ね標準的であ り、通常の選好条件下にある。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％