別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 高松 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -39 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫 印  TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市円座町字永井１０２７番６ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 東4.5m私道、背面道 水道、下水 円座 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 スーパー等の店舗、幹線街路 に近く、生活利便性等が比較 的高い郊外の住宅地域。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 円座駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持の状態で推移するものと予測する。周辺で宅地開発が 続いているが、値頃感等から需要は回復傾向で、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市南西部郊外の琴電琴平線沿線の戸建住宅地域。需要者は市内に通勤又は居住する給与所得者等 の一次取得者等が中心で、周辺市域からの転入も見られる。周辺において分譲住宅地の供給もあるが、小規模で、需給 関係は比較的安定している。土地は５００万円～７００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円程度が取引の中心で あるが、規模等により価格帯に幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も見られるが、標準地の画地規模との関係等から市場性ある賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法 は適用しない。従って、快適性を重視した自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例により求められ、市場参加 者の属性を踏まえた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [119.3] [104.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数・新築住宅着工戸数はほぼ横ば い傾向で、景気の緩やかな回復は続いており 、需給動向は安定している。 利便性にやや優れる戸建住宅地域で、比較的 良好な居住環境を反映して、安定した住宅需 要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％