別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高松 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -37 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸 印  TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香川町浅野字大塚８５１番１６ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北4.5m私道 水道 空港通り 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 空港通り駅南方 2.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧香川町内における相対的地位については良好な部類に属する等の理由により、価格動向に変化（下落から横ば い傾向へと変化しつつある）が見られるため、今後の動向を注意深く観察する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏については、旧香川町を中心とする高松市南部地区全域の普通住宅地域をその範囲として指摘できる。土地 需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する個人（１次取得者層）であるが、画地条件が一定の要件を満足する ものについてはデベロッパー（宅地分譲業者が中心となる）も土地需要者となる。なお市場における標準的な価格水準 帯については、既存住宅と新規の分譲住宅の価格差が大きい等の理由により、その単価についての指摘が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。よって当該試算価格の妥当性を検証する。比準価格は、多数の取引事例から適切な事例 の選択を行い、当該事例に係る価格形成要因を基礎とした比準過程を経て試算価格を求めたものであり、その結果は対 象不動産が属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価 格を採用することとし、代表標準地からの検討等を踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、社会資本等、地域の不動産価格市場に 直接的または間接的影響を齎す可能性のある 一般的要因の状況に、特別の変化は認められ ない。 高松市南部地区では、新規の宅地開発が活況 を呈しており、代替競争の関係に立つ住宅用 地が増加傾向にあるため、今後の動向が注視 される。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％