別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高松 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -34 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志 印  TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市国分寺町福家字中福家甲３１２９番８ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農地の中に中規模一 般住宅が見られる住 宅地域 西4.5m市道 水道、下水 端岡 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 端岡駅南西方 2.9km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市南西部の住宅地域であり、今後もほぼ現況と同様に推移するものと予測する。旧調整区域の宅地供給が続 いており、需要は低調で地価は弱含みで推移してきたが、横ばい傾向に転じこの傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旧国分寺町を中心とする高松市西部及び南西部郊外の住宅地域である。需要者の中心は、圏内に居 住する第一次取得者で、圏外からの転入は殆ど見受けられない。隣接する旧高松市郊外の旧調整区域における低価格で の宅地供給、地区内の人口増加等の影響を受け、宅地開発は比較的活発化している。土地は２５０～３００㎡程度で８ ００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建分譲住宅地域内に位置し、自己使用目的が中心で、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった 。一方、比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性 を反映した規範性の高い価格を求めることができた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高 い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.8] [100.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復し、個人消費は着実に持ち直して いる。住宅投資は横ばい圏内の動きとなって いる。高松市の人口についても概ね横ばい傾 向にある。 教育、商業施設等への接近性の優位性を有す るが、旧高松市郊外の低価格宅地供給の影響 及び地区内の人口増加により、地価は横ばい 傾向の転じた。 規模、形状とも標準的であり、当該個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％