別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高松 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -31 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道 印  TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市屋島東町字檀ノ浦浜１０９５番１２７ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 八栗 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 屋島地区の塩田跡地に位置す る大規模住宅団地 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 八栗駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大規模住宅団地であり現在の住環境を維持するものと予測する。利便性の高い旧市街化調整区域では宅 地供給が進んでいるが地価水準は値頃感等からやや弱含みから横ばい傾向に推移しているものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として高松市東部郊外の屋島地区から旧牟礼町にかけての住宅地域である。需要の中心となる者は、 高松市内に居住又は勤務する一次取得者層が多いものと考えられる。利便性の高い旧市街化調整区域で分譲住宅地等の 供給が進んでおり、既存住宅地の需要は低調である。市場の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で９００万円前 後、新築戸建住宅は２，５００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同団地内のほか代替性の認められる事例を採用して市場性を反映した価格が得られたものと判断される。 収益価格は、適切な収益事例がなく賃貸市場は未成熟であるため、試算できなかった。大規模な住宅団地で戸建住宅が ほぼ建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われているため、比準価格の 信頼性は高い。よって本件では、代表標準地との検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [114.3] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済の低迷等に変化は少なく、一部地域 以外は不動産取引は低調であるが下落幅は縮 小し、一部では上昇が見られるが先行きは不 透明である。 地域要因に特に変化はなく、需要は低迷して いるが、相対的な値頃感から下落幅は縮小し 横ばい傾向に推移している。 地域における標準的な土地であり、標準的な 競争力である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％