別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高松 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -17 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋 印  TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市西山崎町字川向下１４２番１０ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅、農地等 が見られる郊外の住 宅地域 北6m私道 水道 円座 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近年、周辺で高松西ＩＣと高 松空港を結ぶバイパス県道整 備が進捗中の郊外の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 円座駅南西方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。周辺での道路整備の進捗、値頃感等もあり 需要は改善傾向だが、周辺地域での宅地供給も多い。地価水準は、ほぼ底値圏に達しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市南西部郊外、西山崎町及び周辺地区を中心とする住宅地域。需要者は市内に通勤、居住する給与所 得者で地縁性を有する一次取得者が中心だが、圏外からの転入もある。需給動向は、周辺での県道整備の進捗、値頃感 、底値感等もあり、需要は改善傾向だが、周辺での宅地供給等も多く、地価は横ばいで推移。土地は５００万円～７０ ０万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円前後が需要の中心だが、建物品等、規模等に応じ価格帯には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が主である中、値頃感等に起因する新規分譲の発生より、特定用途制限地域内の信頼性の高い住宅団 地内の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内では自己使用目的の取引が中心で、標準地も画地規模等から共同住宅 想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が 重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [121.1] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復、値頃感等より、中心部近郊、南部 郊外等を中心に、地価上昇幅が拡大傾向。全 体的に住宅地需要が改善する一方で、二極化 ・細分化も進行。 地域要因に特段の変動はない。道路整備、値 頃感等より需要は改善傾向だが、接近条件の 劣後、周辺の宅地供給の影響等もあり、地価 は横ばいで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％