鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藍住 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９Ｋ -5011	徳島市		更地	（　）	台形	南25m県道、西4m、角地		｢調区｣ (80,200)
b	１７Ｋ -15203	板野郡藍住町		底地	（　）	台形	南28.5m県道、東10m、角地		（都） (70,200)
c	１８Ｋ -2019	板野郡北島町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m県道、北11m、角地		準工 (70,200)
d	１９Ｃ -17110	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	１８Ｃ -3035	板野郡藍住町		建付地	（　）	ほぼ台形	西11.5m県道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.1]	55,803	100 [ 57.0]	97,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,900
b	(　 75,624) 100,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	96,954	100 [ 100.0]	96,954		97,000
c	(　 ) 77,700	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	74,666	100 [ 77.5]	96,343		96,300
d	(　 ) 157,296	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,296	100 [ 158.0]	99,554		99,600
e	(　 ) 45,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	46,793	100 [ 50.2]	93,213		93,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -46.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

藍住 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,808,561	4,558,050	16,250,511	9,922,500	6,328,011	（　0.9461） 5,986,931	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	117,390,804 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藍住 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	991.97	Ｓ1	991.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	2,983 ㎡	44.9 m x 70.0 m	前面道路：県道　 28.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の利用状況及び賃貸需要を勘案し、平家建の郊外型店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの標準的な有効率として査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	991.97	100.0	991.97	1,913	1,897,639	5.0	9,488,195
							0.0	0
～

～

～

～

計		991.97	100.0	991.97		1,897,639		9,488,195
								0

⑨年額支払賃料	1,897,639 円　×　12ヶ月　＝　 22,771,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 991.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,771,668 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,049,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,722,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,488,195 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,343 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,808,561 円　　　　（　 6,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＡ　　　　-1002	1,739 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,921 円/㎡　月額支払賃料（　 1,913 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ　　　　-1004	1,940 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,848
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藍住 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	683,150 円	22,771,668　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,984,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 945,000 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,558,050 円　（　　　　　　 1,528 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 991.97 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,922,500 円（　　　　　 3,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,808,561 円
②総費用	4,558,050 円
③純収益　①－②	16,250,511 円
④建物等に帰属する純収益	9,922,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,328,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,986,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,390,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
藍住 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藍住 5-2

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　山岡　和美

印

TEL.

鑑定評価額

289,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外				②地積　(㎡)	2,983 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南28.5m県道	水道	吉成 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

県道徳島環状線沿いの郊外型
店舗が多い地域

街

路

２８．５ｍ県道

交通

施設

吉成駅西方

3.2km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　県道徳島環状線沿いの路線商業地域で、近年大型店舗が相次いで進出し、ほぼ店舗等が連たんする状況となっ
ており、今後もこの利用状況が続行すると予測される。地価動向は当面は横ばいにて推移すると予想される。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は町南部と隣接する市町を結ぶ主要幹線沿線の商業地域。需要者の中心は町内外の個人事業者及び県外も
含めた法人事業者。近年は当地域に大型店舗が相次いで進出し、多種多様な業種の店舗が建ち並んでいるが、中には当
該路線内での競合も窺われる。土地需要は多いが、土地取引は少なく事業用借地が殆どで、中心となる価格帯は見出し
難い状況にあるが、かなり以前の取引や他路線の引き合い等から推して３０万円／坪程度であると推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　収益価格を求めるために採用した賃貸事例は適切な事例が少なく収益資料は相対的に限界があると思われる。また建
築費高騰で収益低下への影響がみられる。比準価格は個別的要因や地域格差が大きい事例もあるが、適切に補修正され
、市場の実態を反映した価格が求められたので規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、
代表標準地価格との価格秤量を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 60.2]

[100.0]
100

97,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は回復しており、消費も振れはあ
るが着実に持ち直している。人口増加が足踏
み状態となっていたが、最近では微増傾向に
戻っている。

　県道徳島環状線沿いに建て込みが進展し、
路線商業地域として充実してきたが、広域的
に競合エリアも増え、競争も激しくなってき
ている。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藍住 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９Ｋ -3010	板野郡藍住町		更地	（　）	不整形	北30m県道、東7m、二方路		（都） (60,200)
b	１７Ｋ -15203	板野郡藍住町		底地	（　）	台形	南28.5m県道、東10m、角地		（都） (70,200)
c	１９Ｋ -5011	徳島市		更地	（　）	台形	南25m県道、西4m、角地		｢調区｣ (80,200)
d	１８Ｋ -20107	徳島市		建付地	（　）	不整形	東30m国道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 55.5]	64,231	100 [ 66.3]	96,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,900
b	(　 75,624) 100,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	96,954	100 [ 100.0]	96,954		97,000
c	(　 ) 39,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 69.7]	56,123	100 [ 57.0]	98,461		98,500
d	(　 ) 117,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	121,168	100 [ 126.4]	95,861		95,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

藍住 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を収集できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,884,693	4,560,550	16,324,143	9,922,500	6,401,643	（　0.9461） 6,056,594	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	118,756,745 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藍住 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	991.97	Ｓ1	991.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	2,983 ㎡	44.9 m x 70.0 m	前面道路：県道　 28.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外沿道型の平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	991.97	100.0	991.97	1,920	1,904,582	5.0	9,522,910
							0.0	0
～

～

～

～

計		991.97	100.0	991.97		1,904,582		9,522,910
								0

⑨年額支払賃料	1,904,582 円　×　12ヶ月　＝　 22,854,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 991.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,854,984 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,056,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,798,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,522,910 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,884,693 円　　　　（　 7,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ　　　　-1004	1,940 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,928 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＡ　　　　-1002	1,739 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,972
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藍住 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	685,650 円	22,854,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,984,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 945,000 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,560,550 円　（　　　　　　 1,529 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 991.97 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,922,500 円（　　　　　 3,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,884,693 円
②総費用	4,560,550 円
③純収益　①－②	16,324,143 円
④建物等に帰属する純収益	9,922,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,401,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,056,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,756,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）