鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藍住 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９Ｋ -3010	板野郡藍住町		更地	（　）	不整形	北30m県道、東7m、二方路		（都） (60,200)
b	１９Ｋ -1021	板野郡藍住町		更地	（　）	不整形	北7m県道、南2.7m、二方路		（都） (60,200)
c	２０Ｋ -1029	板野郡藍住町		更地	（　）	台形	東11.8m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	１９Ｋ -13052	板野郡藍住町		建付地	（　）	不整形	北9.6m町道、中間画地		（都） (60,200)
e	２０Ｋ -1003	徳島市		建付地	（　）	不整形	西9.6m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 55.5]	64,231	100 [ 129.6]	49,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 45,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	49,959	100 [ 100.8]	49,563		49,600
c	(　 ) 33,943	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	40,748	100 [ 80.0]	50,935		50,900
d	(　 ) 45,722	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	51,200	100 [ 102.9]	49,757		49,800
e	(　 ) 33,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 71.3]	54,903	100 [ 115.0]	47,742		47,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,700 円／㎡]

藍住 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,762,285	1,491,872	6,270,413	5,743,920	526,493	（　0.9468） 498,484	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,969,680 円　　　　（　 15,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藍住 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	304.00	Ｓ2	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	664 ㎡	29.0 m x 27.2 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性等を考慮し１階店舗、２階共同住宅（２ＬＤＫ）３戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.00	100.0	262.00	1,885	493,870	3.0	1,481,610
							0.0	0
2～ 2	住宅	146.00	100.0	146.00	1,320	192,720	2.0	385,440
							0.0	0
～

～

～

計		408.00	100.0	408.00		686,590		1,867,050
								0

⑨年額支払賃料	686,590 円　×　12ヶ月　＝　 8,239,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,239,080 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 494,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,744,735 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,867,050 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,762,285 円　　　　（　 11,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＡ　　　　-1002	1,739 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,885 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ　　　　-1003	2,452 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,944
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藍住 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	394,500 円	78,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,172 円	8,239,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 552,300 円	78,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	78,900 円	78,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,900 円	78,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,491,872 円　（　　　　　　 2,247 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,900,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,743,920 円（　　　　　 8,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,762,285 円
②総費用	1,491,872 円
③純収益　①－②	6,270,413 円
④建物等に帰属する純収益	5,743,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	526,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,969,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
藍住 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藍住 5-1

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　山岡　和美

印

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外				②地積　(㎡)	664 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	不整形 1:1	店舗、住宅兼倉庫Ｓ5	中小規模小売店舗が多い近隣商業地域	南東10.8m県道、北東側道	水道	吉成 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 130 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道檜藍住線沿いに位置する
商業地域

街

路

１０．８ｍ県道

交通

施設

吉成駅西方

3.9km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　県道沿いの旧来からの近隣商業地域で、店舗の集積性にやや欠けるが、今後は徐々にではあるが集積性が増加
すると予想される。地価動向は当面は横ばいにて推移すると予想される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は藍住町の幹線道路沿いの商業立地可能な土地の存する圏域。需要者の中心は、地元の法人や個人の事業
者を中心に、県内展開の事業者等が考えられる。密度の高い住宅地を控え、背後地の状態は比較的良好であるが、近接
の徳島環状線沿いの路線商業地域をはじめ競合路線が多く、当地域の集積性は高まらず商況も冴えない。地価は背後地
水準も踏まえ横ばい状態と捉えた。中心価格帯は規模によりまちまちで、坪当たり１５～１８万円前後が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象地域は取引市場において自用物件としての需要が支配的で、収益物件としてのテナントビルはやや少ない現状か
ら、市場の需給関係により価格形成がなされている。収益価格は他地域の賃貸事例から賃貸条件等を比較して対象地に
直接法にて賃貸ビルを想定して試算したもので理論的であるが予測的である。調整にあたっては市場性を反映する比準
価格を標準に、収益価格は参考に止め、代表標準地との価格秤量を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[117.9]

[100.0]
100

49,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は回復しており、消費も振れはあ
るが着実に持ち直している。人口増加が足踏
み状態となっていたが、最近では微増傾向に
戻っている。

　県道徳島鴨島線沿いに大型店舗が建ち並び
、旧来からの近隣商業地域の商況は振るわず
土地需要は少ないが、ある程度の価格水準は
保持されている。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藍住 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９Ｃ -3014	板野郡藍住町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m県道、中間画地		（都） (60,200)
b	１８Ｃ -3025	板野郡藍住町		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m県道、北西8.5m、角地		（都） (70,200)
c	２０Ｋ -3032	板野郡藍住町		建付地	（　）	不整形	北西7.8m町道、中間画地		（都） (60,200)
d	２０Ｋ -3023	板野郡藍住町		更地	（　）	ほぼ台形	東7.4m町道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,502	100 [ 122.2]	49,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,500
b	(　 ) 43,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	43,001	100 [ 86.5]	49,712		49,700
c	(　 ) 32,769	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	45,513	100 [ 91.2]	49,905		49,900
d	(　 ) 43,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	46,293	100 [ 93.0]	49,777		49,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,700 円／㎡]

藍住 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,785,585	1,492,613	6,292,972	5,743,920	549,052	（　0.9468） 519,842	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,396,840 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藍住 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	304.00	Ｓ2	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	664 ㎡	29.0 m x 27.2 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性等を考慮し１階店舗、２階共同住宅（２ＬＤＫ）３戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.00	100.0	262.00	1,904	498,848	3.0	1,496,544
							0.0	0
2～ 2	住宅	146.00	100.0	146.00	1,300	189,800	2.0	379,600
							0.0	0
～

～

～

計		408.00	100.0	408.00		688,648		1,876,144
								0

⑨年額支払賃料	688,648 円　×　12ヶ月　＝　 8,263,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,263,776 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 495,827 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,767,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,876,144 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,785,585 円　　　　（　 11,725 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＡ　　　　-1004	1,160 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	1,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,909 円/㎡　月額支払賃料（　 1,904 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９ＫＡ　　　　-13005	2,449 ( 2,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,884
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藍住 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	394,500 円	78,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,913 円	8,263,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 552,300 円	78,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	78,900 円	78,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,900 円	78,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,492,613 円　（　　　　　　 2,248 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,900,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,743,920 円（　　　　　 8,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,785,585 円
②総費用	1,492,613 円
③純収益　①－②	6,292,972 円
④建物等に帰属する純収益	5,743,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	519,842 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,396,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）