別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 北島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北島 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎 印  TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m町道 水道 勝瑞 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 勝瑞駅北東方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　北島町郊外の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の周辺環境を概ね維持するもの と思料される。発展的な町勢と景気動向を背景に、当面の地価は安定的乃至上向きに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、高房地区を中心とした北島町西部外郭の住宅地域。需要者の中心は、町内又は徳島市内の事業所等就 業者。総じて当町の住宅地は徳島市のベッドタウンとして市場人気が高く、最近では発展的な町勢と景気動向を背景と して、土地需給事情はやや強含みで推移している。対象地周辺は相対的に接近条件の落差が認められるが、値頃感もあ って一定の市場人気を保持している。中心価格帯は１５０～２００㎡程度の土地で７００～１，２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、近時に成立し、かつ、より信頼性の高い事例にウェイトを置き試算しており、説得力は十分である。一 方、当標準地の規模や同一需給圏内の市場環境からして賃貸アパートの想定が馴染まないため、収益還元法は適用を断 念した。よって、本件においては、比準価格を採用することとし、代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [135.0] [102.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数ともに増加基調にあり、町勢は 発展的に推移している。生活利便性の高い町 中心部及び南部を中心に住宅地需要が旺盛で ある。 相応の市場人気を有する町郊外の住宅地であ り、新規分譲地との競合が見られるが、発展 的な町勢と値頃感を背景に需給動向は安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％