別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 阿南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -6 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司 印  TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m市道 水道 羽ノ浦 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道の東方背後地に位置す る既存の住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 羽ノ浦駅南方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 羽ノ浦町南部にあって阿南市中心部への通勤者による底堅い土地需要が認められる。小規模宅地開発も盛んで、 強含みの地価動向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市北部郊外の羽ノ浦地区一帯。需要者は、主に市内に通勤するサラリーマン等の１次取得者で、羽ノ浦 地区としては最も市中心部に近く津波被害を避けた地区外からの流入も見受けられ、人口は増加している。地価動向も 、旧国道５５号の背後地を中心にミニ宅地分譲が活発であり強含みで推移している。一般的な需要は、土地は３３００ ０円／㎡前後、新築戸建物件は２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新規に開発された分譲地の取引事例を複数含み近時の地価動向を反映する試算価格である。画地規模が小 さく戸建住宅利用が一般的である近隣地域において、市中心部から離れており今後も賃貸市場として熟成する可能性は 低いことから、収益価格の試算は困難であった。これらの分析を踏まえ、地域の実情を反映する比準価格を標準に下記 代表標準地との均衡及び周辺分譲地の販売状況等をも斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [154.8] [102.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎と高齢化により地価下落が継続している が、津波被害がなく利便性の良い住宅地域に おいては地価上昇が見受けられる。 周辺における新規開発の分譲地における高値 販売が、既存の住宅地域にも波及している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％