別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二 印  TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市横須町字南２６番９１ ｢横須町１８－２９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 整然と建ち並ぶ住宅 地域 南東6m道路 水道 南小松島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 小松島市沿岸部に位置し、Ｊ Ｒ牟岐線と芝生川に挟まれた 既成住宅団地。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 南小松島駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部南方の中規模分譲住宅地域。河川と軌道敷に挟まれており、幹線道路へのアクセスにやや弱さはあるが 、土地の値頃感もあって下落幅は縮小している。当面現況利用で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市内中心部から郊外に広がる住宅地域を圏域とする。需要者は小松島市内で就業する一次取得者が 中心。中規模分譲住宅内であるが、学校や役場等から距離があり、幹線道路からの連絡性にやや弱さもあることから人 気は低調である。価格調整が進み、土地需要は回復傾向にあるが、増税の影響等もあり、力強さには欠ける。需要の中 心となる価格帯は土地１６５㎡前後で５００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性が高い戸建住宅地の取引事例を中心に、個々の規範性を的確に判断して査定しており、実証的で説得 力を有している。一方、収益価格については、自用の戸建住宅を中心とした住宅地域で、画地規模が小さく経済合理的 な共同住宅の想定は困難であるため試算を断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [135.8] [102.5] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は回復を続けている。小松島市内 では住宅地は中心部で下落幅が縮小し下げ止 まりつつある。増税後の景気動向に注視が必 要。 地域要因に大きな変化は見られないが、景気 回復の基調を受け地価の下落幅は縮小を続け ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％