別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 小松島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -7 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司 印  TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市前原町字中川原６６番４外 ②地積 　(㎡) 962   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する農家住 宅地域 北東4.6m県道 水道 中田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心市街地の西方の農家集 落地域 街 路 基準方位北４．６ｍ 県道 交通 施設 中田駅西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域。高速道路のＩＣ建設予定地に近く、関連道路整備による地域改善が予測され るが、同建設工事は遅延している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小松島市の西部から南部にかけての農家集落及びその周辺部。需要者は、地元の農家とサラリーマンが 中心で、調整区域内の農家集落として地区外からの流入は少ない。高速道路建設による波及効果が見込まれるが、工事 が遅延気味であリ、今のところ民間需要は低調である。取引のない農家集落にて価格帯は把握し難いが、地価水準とし て概ね２５０００～３００００円／㎡と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、不動産取引が少なく事例収集の範囲を拡大せざるを得なかったが、公共買収事例及び取引時期の新しい複 数資料に裏付けられ、実証性と所定の価格精度は確保されていると判断する。一方、収益価格は調整区域内の農家集落 地域にて賃貸への実需及び建築公法規制等から、その試算を断念した。これら地域性と資料の特性等を踏まえ、市場性 を反映する比準価格を標準に下記代表標準地価格とのバランスをも考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [154.2] [101.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎と高齢化の進行により地価下落が継続す るが、金融緩和並びに景気と雇用の回復によ りその下落幅は縮小している。 ＩＣ建設予定地に近いが、建設工事が遅延し ており、従前の調整区域内の農家集落のまま で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％