別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小松島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之 印  TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市中田町字広見１番１１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4.5m市道 水道、ガス 中田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 中田駅北方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小松島市北西に位置する県道背後の住宅地域。徳島市へのアクセスも良好である。地域要因に特段の変化はなく 、今後も現状を維持すると考えられる。需給は安定してきており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市中心部近郊に所在する住宅地域。主たる需要者層は、市内在住もしくは市内又は徳島市勤務の一 次取得者層が中心となる。徳島市へのアクセスが良好で、近隣に商業施設もあって、生活利便性は比較的高い住宅地で ある。津波被害も市内においては相対的に小さいと予想される地域にあって、需給動向はこのところ安定的に推移して いる。市場における中心価格帯は、５０～６０坪程度の画地で１２万円／坪前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域内の取引事例を多数収集し、代替競争関係にある事例を選択するとともに、主たる需要者の観点から要 因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、標準地は規模が小さく現実性に欠け るため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は主に市場性を重視して取引を行うため、本件においては、代表標準 地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [109.2] [101.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小松島市の人口は減少しており、隣接する徳 島市等との競合関係から土地需要は依然弱含 んでいる。津波懸念地域は土地需要の減退が やや目立つ。 徳島市に近接するエリアで、近くに商業施設 も開業し生活利便性も向上している。津波懸 念も相対的に低いエリアで、需給はこのとこ ろ安定的である。 接面方位（北東向き）について優位性が認め られる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％