別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鳴門 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉 印  TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町斎田字大池１番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西3.8m市道 水道、下水 鳴門 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 鳴門駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に存する既成住宅地域である。中心部の住宅地では土地需給動向が安定しており、当地域においても 小幅ながら地価は上昇基調にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴門市の中心部にある住宅地域を圏域とする。需要者は、市内で就業する一次取得者層を中心として、 市内他地区からの転入者も見られる。当地域を含め一定の利便性を備えた既成住宅地域においては、近年の長期化した 地価の下落基調は収束しており、一定の市場競争力が保持されている状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地が 単価ベースで３．３㎡当たり１３万円前後、新築の戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益 価格の試算を断念した。比準価格の試算に当たっては、価格牽連性が強い同じ小学校区域内において得られた取引事例 と比較検討しており、重視すべき価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準 地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [125.3] [101.5] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり、高齢化も進んでいる 。市内の不動産市場では、需要が底堅い一部 の地区を除き全般的には弱含みである。 特に変動は認められない。既成住宅地域に対 する需要は高くはないが、地価水準自体の値 頃感により、微増ながら引き続き上昇基調に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％