別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 徳島 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 5-17 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之 印  TEL.

鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外 ②地積 　(㎡) 3,168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1.5:1 店舗 Ｓ1 大型店舗が増えつつ ある郊外路線商業地 域 北25m県道、三方路 水道 吉成 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   320 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 徳島市北方郊外の徳島環状線 沿いに立地する。 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 吉成駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 整備された県道沿いに沿道型店舗が建ち並び交通量は多く繁華性は比較的高い。地域要因に特段の変化はなく、 今後も現状を維持すると考えられる。需給は安定的で今後も地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市北西方郊外及び隣接町を含む路線商業地域並びにその周辺の商業地域。需要者の中心は県内で事業 展開する法人事業者等である。同一沿線上の大型商業施設を中心に郊外型店舗が建ち並んでおり、地域一帯で広域集客 力を有している。徳島市内に開業した大型商業施設の影響は軽微であり、今後も、当エリアについては、背後人口増加 もあって高い競争力を保持すると考えられる。画地条件により異なるが２０万円／坪前後が一定の相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例が乏しい中、要因比較が可能な幹線道路沿いの信頼性の高い事例を選択するとともに、主たる需要 者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で市街化調整区域内に存 し自己使用が主な地域にあるため、現実性を考慮して収益価格は試算しなかった。よって、本件においては、代表標準 地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [105.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市内は景気回復・低金利により土地需要 は持ち直しが継続。市内中心部を中心に商業 地について底堅い取引がみられ、価格は値戻 り感がある。 郊外型商業施設を中心に広域的な顧客集客力 を有しており、商業地として需給は安定して いる。 三方路地であり画地条件について優位性が認 められる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　 +11.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％