別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 徳島 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -35 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市上八万町上中筋５５７番１８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い周囲 に農地も見られる住 宅地域 南6m市道 水道 文化の森 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 文化の森駅南西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近接する市街化調整区域内の住宅エリアであり、当面は現況利用形態にて推移すると予測。南環状道路 の開通が期待されるも、市場人気は今一つであり、地価は横ばいにて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市市街地より南西方の郊外に形成された住宅地域の範囲である。需要者の中心は市内で就労し住宅 を所要する一次取得者が想定されるものの、地縁的な側面も認められる。郊外の住宅地需要は、市場競争力に劣り、近 年低調に推移してきた。景気動向の影響もあり、冷え込み感はないものの、反転はしておらず、現状維持と思料される 。需要の中心となる価格帯は、標準住宅用地で６００万円程度、新築戸建で２，０００～２５００万円程度と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徳島市南西部郊外の住宅エリアにおいて発生した取引事例により導出された比準価格は、実証的で説得力も高い。一方 で、市街化調整区域に位置し、公法規制や賃貸市場の状況により、賃貸建物の想定に現実性がなく、収益価格の試算は 断念している。よって、本件では、比準価格のみの試算となっているが、説得力は十分であり、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [174.2] [103.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市の経済情勢は緩やかに持ち直している 。地価は横ばいから、一部で強含み傾向で推 移している。 小学校に近い住宅地区ではあるが、市街化調 整区域にて市場競争力は弱く、変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％