別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 徳島 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -31 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正 印  TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市出来島本町２丁目２７番２ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｓ3 住宅、店舗、工場等 が混在する住宅地域 南東7.8m市道 水道、ガス、下水 徳島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　７ ．８ｍ市道 交通 施設 徳島駅北西方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市中心部に近接した混在住宅地域で、今後も現況の地域環境を維持すると予測する。熟成度が高いため供給 が限られており、とりわけ更地に対する潜在需要の高まりから地価は引き続き上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ徳島駅周辺からその外縁にかけて形成された混在住宅地域。需要者の中心は市内の小規模事業主や比 較的所得の高いサラリーマン層。徳島駅から概ね１㎞圏内に位置する利便性の高い地域であることから、需要は多用途 に及んでいる。ただ、供給自体が限られているため相対的稀少感による地価の小幅な上昇が続いている。規模約１００ ～１４０㎡で総額１３百万円台～１５百万円台の土地が取引の中心となっており、新築の建売物件は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近傍に存する事例に加え、代替競争関係が認められる地域に存する事例から算出しており、市場の実態を適 切に反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困 難であると判断し、収益価格は試算しなかった。購入者自らの利用を前提とした取引が総じて支配的な地域であること から、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [102.5] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市中心市街地から比較的近距離に所在す る地区を中心に需要は堅調であり、郊外地区 についても一部を除き需給ギャップが縮小基 調にある。 多様な用途での需要が見込める地域であり、 とりわけ更地に対する相対的稀少感は高く、 地価の小幅な上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％