別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 徳島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -24 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北沖洲１丁目２５番３１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 徳島 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 徳島駅東方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成された小規模住宅団地で、背後地も宅地開発が進み、住宅地域が広がりつつある。近年は、大型商業施設が 謂東地区に増え利便性が良好であり、今後においても、良好な住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市東部の住宅地域である。需要者の中心は、市内に在住又は勤務するエンドユーザーである。当地 域は、沿岸部に近く東日本震災の影響を受け地価の下落が進んだが、市中心部へのアクセスが良好で、大型商業施設が 徳島東環状道路沿いに相次ぎ開店したこと、幹線道路へのアクセスが概ね良好であることから、近時は需要が回復して いる。価格の中心帯となるのは、土地のみで１，０００万～１，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅の建ち並ぶ小規模住宅団地内に所在し、需要の中心は自己居住目的であり、取引に際して収益 性が考慮されることは少ない。また、アパート等の敷地に活用するには画地規模が過小であるため、駐車場の付設も困 難で土地の合理的利用といえない。このため、本評価においては、収益還元法は適用することは断念し、取引事例比較 法による比準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 76.8] [101.5] 100 60,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況の回復、地価の値頃感、優遇税制、低金 利等により、宅地需要は上向きにあるが、若 年層人口の減少で、地価が上昇するまでには 至っていない。 沿岸部に近いマイナス要因はあるが、値頃感 があり、中心部に近く利便性が良好であるた め、地縁者を中心に需要は回復基調で、地価 は横ばいで推移。 特に変動要因はなし 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％