別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 徳島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -10 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北田宮２丁目４８７番１４ ｢北田宮２－２－４５｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 西4.1m市道 水道、ガス 佐古 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 佐古駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が主体の住宅地域であり、今後も現況同様に推移していくと予測する。アクセス街路にやや難があるも のの、分譲住宅地を中心に引き合いが増加傾向にあり、地価はゆるやかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心部の北方近郊、田宮地区一帯の住宅地域。需要者の中心は市内に居住或いは勤務するサラリ ーマン層で、周辺市町からの転入需要も見受けられる。商業施設が集積する田宮街道の背後に位置することから、宅地 としての市場人気は比較的高く、分譲住宅地を中心にまとまった需要がある。取引される土地の規模にはややバラツキ があるものの、１５０㎡程度で総額１２００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の高さから周辺にはファミリー向けの賃貸マンションや公営住宅も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく 敷地内駐車場の確保も困難であることから、共同住宅の想定は現実性を欠くと判断し、収益価格は試算しなかった。居 住の快適性を指標とした自用目的での取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において信頼性のある取引事例を得ら れた。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [117.9] [101.5] 100 80,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市中心市街地から比較的近距離に所在す る地区を中心に需要は堅調であり、郊外地区 についても一部を除き需給ギャップが縮小基 調にある。 市内でも市場人気の高い住宅地域であり、工 場跡地や休耕地など開発素地に対する引き合 いも強く、一帯の地価水準はこのところ強含 み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％