別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 和木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和木 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玖珂郡和木町和木１丁目３２３番４ ｢和木１－８－２６－４｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 南西4m町道 水道、下水 和木 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 和木駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、現在の住環境を維持しつつ建て替えや新築の漸増を予測す る。地価水準は、長期の下落で値頃感を回復しており、横這い程度から若干の上昇継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和木町や岩国市北部及び大竹市の住宅地域一帯である。需要者の中心は勤務先が和木町や岩国市、大竹市 である通勤者世帯あるいは地縁性ある人等である。平成２０年３月に和木駅が開業し、鉄道利便性が向上したがマイカ ー通勤も多く残っている。町内では高価格帯の地域だが、需要の中心価格帯は、土地は１５０～２００㎡前後までで金 額も１０００万円～１５００万円程度まで、新築戸建住宅で３５００万円前後までが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は和木町の中心市街地で、一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域である。面積規模が小さいために駐車 場を確保した共同住宅の賃貸事業計画を想定ができず、収益価格は試算しなかった。当該地域での土地取引は自用目的 での取引が主で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、比準価格のみで判断し、鑑 定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦、日韓関係、英国のＥＵ離脱問 題等の下、低温経済で景気回復感は弱く、当 町の経済状況は回復感小さく、不動産需要に 活気は見えない。 和木中学校横の三井化学社宅の一部跡地へ幼 稚園・保育所の建築・移転が完了。町中心部 の充実深化で地価の底値圏改善が認められる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％