別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 周南 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市小川屋町４９７９番４ ②地積 　(㎡) 19,823   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 空地 中規模の工場等が見 られる臨海工業地域 北13.5m私道 水道、ガス 新南陽 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １３．５ｍ私道 交通 施設 新南陽駅　西方 2.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域。物流センターの建設等、保有工場地の有効活用に向けた動きが出てきている。当面、工場用 地を標準とした利用の継続が想定される。価格水準は緩やかな下落から横這いを基調とした推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内瀬戸内海沿岸地域を中心に、近隣地域と類似の特性を備えた工業地域を包摂する広範な圏域。主た る需要者としては、周南地区等に事業所を保有する製造業・運送業等の大企業及びその関連企業等が想定される。緩や かな景気回復の継続引いて比較的堅調な業績を背景に有力企業を中心にＣＲＥ戦略の見直しの動きが出てきている。取 引の中心となっている価格帯、規模等は、各取引により内容が区々のため特定困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者は取引の可否、取引価格等の判断に際し、実際の取引価格の水準に着目していると推察される。前記比準価 格は相応の規範性を有する複数の取引事例を用いて算出されており、説得力及び信頼性は高い。従って、比準価格を標 準とし、代表標準地価格からの規準価格との均衡にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、圏域内では 賃貸工場は僅少で工場地に係る賃貸市場の実態は把握困難であるため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [114.7] [100.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は基調としては回復している。生産は概 ね堅調に推移し、設備投資は製造業を中心に 増加している。消費増税後は弱い経済指標も でてきている。 特段の変動は認められないが、堅調な企業業 績を背景として、保有不動産の活用について 、見直しの動きが続いている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％