鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

周南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市３１ -12019	周南市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	周南市３１ -12007	周南市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	周南市３１ -5041	周南市		更地	（　）	不整形	南東50m県道、北東5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	周南市３１ -5001	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
e	周南市０２ -18014	周南市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	108,038	100 [ 97.9]	110,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 78,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	87,306	100 [ 84.4]	103,443		103,000
c	(　 ) 102,330	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	104,525	100 [ 109.3]	95,631		95,600
d	(　 ) 70,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	76,347	100 [ 69.5]	109,852		110,000
e	(　 ) 86,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,324	100 [ 60.7]	142,214		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

周南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価が把握できない既成市街地内である為、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,346,467	1,884,632	7,461,835	6,664,900	796,935	（　0.9722） 774,780	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,899,615 円　　　　（　 60,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	248 ㎡	20.5 m x 12.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸店舗、２～５階をフロア貸事務所を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建物の設計・企画による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,380	190,400	4.0	761,600
							1.0	190,400
2～ 5	事務所	100.00	85.0	85.00	1,870	158,950	4.0	635,800
							1.0	158,950
～

～

～

計		500.00	84.0	420.00		826,200		3,304,800
								826,200

⑨年額支払賃料	826,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,914,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	徴収慣行がないので非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,914,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 793,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,121,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,304,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 826,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 194,815 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,346,467 円　　　　（　 37,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃３１　　　　-15001	2,527 ( 2,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,453	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,439 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃２９　　　　-15151	2,521 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

周南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,500 円	91,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,432 円	9,914,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 730,400 円	91,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,300 円	91,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,300 円	91,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,884,632 円　（　　　　　　 7,599 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,300,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,664,900 円（　　　　　 26,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,346,467 円
②総費用	1,884,632 円
③純収益　①－②	7,461,835 円
④建物等に帰属する純収益	6,664,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	796,935 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	774,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,899,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
周南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

周南 5-5

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　大谷　俊彦

印

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	周南市平和通１丁目１９番				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.5:1	店舗Ｓ3	中低層建店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西25m県道	水道、ガス、下水	徳山 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

徳山駅東方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地に位置し、事務所及び店舗が連担する県道沿いの商業地域である。近年は、郊外大型店舗に顧客が集
中していたが、中心部への回帰傾向が強まり、地価は、下げ止まり傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、周南市の商業地一帯の圏域である。需要者の中心は、市内の商業地に地縁性を持つ個人事業者と考えら
れるが、県内有力企業や大手企業の支店も介在する。以前は、下松市の商業集積度の増大を受けて顧客流出していたが
、最近、中心商業地にも商業施設が進出し、土地需要は持ち直している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模
で、３，０００万円以下の物件が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中心商業地背後の県道沿いに、オフィスビル、飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。自用ビル、賃
貸ビルが混在しており、中層建の賃貸物件が標準的であることより、収益性もある程度重視すべきである。従って、本
件では比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、加えて、代表標準地との称量的検討及び当該標準地の価格推移につ
いて検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　周南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[111.4]

[100.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調から、中心部の商業地の需要は
持ち直してきた。但し、大型店舗に顧客が集
中しており、既存商店街の収益性は低下し、
二極化にある。

幹線街路であることより、用途の多様性を含
み、背後住宅地への回帰傾向により、収益性
も堅調となり、値頃感からも地価は下げ止ま
りの傾向である。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

周南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市０２ -18004	周南市		更地	（　）	長方形	北西24m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	周南市３１ -5047	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	周南市３１ -12019	周南市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	周南市３１ -15125	周南市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,305	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,817	100 [ 74.3]	115,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 77,528	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	80,402	100 [ 72.4]	111,052		111,000
c	(　 ) 94,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	108,038	100 [ 94.8]	113,964		114,000
d	(　 ) 69,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	81,942	100 [ 72.2]	113,493		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

周南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存商業地であるため、これを求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,479,955	1,896,380	7,583,575	6,701,400	882,175	（　0.9722） 857,651	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,493,288 円　　　　（　 66,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	248 ㎡	20.5 m x 12.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階以上：事務所（フロアー貸し）の賃貸を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建物の規模、構造、用途等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	80.0	80.00	2,400	192,000	4.0	768,000
							1.0	192,000
2～ 5	事務所	100.00	85.0	85.00	1,900	161,500	4.0	646,000
							1.0	161,500
～

～

～

計		500.00	84.0	420.00		838,000		3,352,000
								838,000

⑨年額支払賃料	838,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,056,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と云えるまで一般化していないので、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている故計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,056,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 804,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,251,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,352,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 838,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 197,597 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,479,955 円　　　　（　 38,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃２９　　　　-15150	2,602 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,459 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃２９　　　　-15153	2,417 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,393
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

周南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	301,680 円	10,056,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 734,400 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,896,380 円　（　　　　　　 7,647 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,701,400 円（　　　　　 27,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,479,955 円
②総費用	1,896,380 円
③純収益　①－②	7,583,575 円
④建物等に帰属する純収益	6,701,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	882,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	857,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,493,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,500 円／㎡）