別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 周南 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -27 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　福島　久能 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市川崎２丁目２８６番４ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 空地 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 東5m市道 水道、下水 新南陽 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 新南陽駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で大きな変動要因は見受けられず、需要は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市内のＪＲ山陽本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は周南市の居住者による世帯分離、一次 取得者等を中心としている。旧来からの住宅地域で周辺地域からの転入は少なく、周辺新規分譲地等との競合から需要 は弱含みで推移している。市場での中心価格帯は土地については２７０㎡程度の規模で１，０００万円前後が取引の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が多い住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、また標準地の規模等より経済合理的な共同住 宅の想定に難があるため、収益還元法の適用は割愛した。比準価格は市場での取引事例に基づき試算したもので市場性 を反映した精度の高い価格といえる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で規範性の高い取 引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 96.9] [103.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦の中、景気の緩やかな回復基調 も窺える。少子高齢化から不動産需要は弱含 みであるが、一方で不動産の地域選好性も強 まっている。 郊外の既成住宅地域で、街路条件も劣後性が 認められ、また周辺地域の新規分譲地との競 合等より下落傾向が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％