別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 美祢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆 印  TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市大嶺町東分字山下２９１２番１３ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか官舎 も見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 美祢 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 美祢駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い良好な住宅地域として利用状況も安定しており今後も現状維持で推移するものと思料される。価 格調整も進み値頃感も生じつつあるが、人口減少等も反映し地価に底打ち感は生じていないものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の戸建住宅地域を主体とし、農家住宅地域の一部にも及ぶ。需要者は市内居住者や地縁性を有する個 人が中心である。人口減少が進む中、空地や売れ残っている物件も多く、需給関係が好転する兆しは見えず、価格調整 が進んでいる状況下にあり、取引は低調で需要は弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で ５００万円以下、新築住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内の価格牽連性が認め得る事例を採用し、要因比較を行って求められたもので、取引市場の実情を反映 した価格である。賃貸市場は未成熟なことから、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。従って、比準価格が規範 性を有するものと判断し、これを標準に代表標準地との検討価格、対前年変動率、地域の需給動向等を総合的に勘案し 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美祢 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [ 89.7] [103.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気回復傾向にあるが人口減少・高 齢化に歯止めがかからず、土地需要は全体的 に低調な状況が継続している。 中心部への接近条件は比較的良好であるが、 人口減少、少子高齢化が進展しており、需要 は依然としてやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％