別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 光 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫 印  TEL.

鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市浅江４丁目４０３０番２ ｢浅江４－２－１｣ ②地積 　(㎡) 53,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:2 工場 大規模工場を中心と した工業地域 西21m市道、背面道 水道、ガス、下水 光 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   160 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 260.0 ｍ、規模　　    53,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ市道 交通 施設 光駅南東方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき地域変動要因等は認められず、暫くは現状維持的に推移するものと予測されるが、大規模工業地の需 要は依然として弱く、今後も地価は弱含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は光市を中心に山口県内一円を包含する圏域である。需要者は市内及び隣接市の企業と依存・補完関係等を 有する法人及び全国的な有力企業等が中心となる。市場の需給動向としては、企業収益は改善基調にあるものの、企業 は依然として新たな設備投資に慎重な姿勢であり、地価は弱含みと思料される。市場での中心価格帯については、取引 される規模が一様ではなく、標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模工業地域であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は 、市内の規範性のある取引事例を中心に試算した価格であり、市場の実態を反映し、適合性及び規範性は高い。また、 代表標準地から規準した価格とも均衡が取れており、比準価格の妥当性は検証されたと判断される。よって、本件にお いては比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の輸出、輸入額はともに前年を下回って いる。公共工事は前年を下回って推移してい る。雇用情勢は労働需給の引き締まりが継続 している。 景気回復基調にあるが、大規模工業地の需要 は弱含みであり、地価下落は依然として継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％