別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 岩国 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -18 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄 印  TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市中津町３丁目１４９８番１７ ｢中津町３－８－２９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 務所等が混在する住 宅地域 東4m市道 水道 岩国 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 岩国駅南方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が比較的良好な住宅地域で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地 価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧岩国市内の住宅地域一円である。需要者は同範囲の居住者及び市内の企業等に勤務する一次取得者 等が中心となっている。当該地域は国道背後の住宅地域で、市中心部にも近く、利便性及び居住環境等が比較的良好で あること等を反映し、地価は安定的に推移している。土地は１７０㎡程度で９５０万円前後、新築の戸建分譲住宅は３ ０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、画地規模等を考慮すると経済合理性を有する賃貸住宅の想定は困難であり、収益価格 は試算しなかった。居住環境を重視する戸建住宅が主体の地域で、自己使用目的での取引が支配的であること等から、 市場の実態を反映し、実証性及び規範性等に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [103.0] 100 56,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は穏やかな回復基調にある。中心市街地 の住宅地需要は堅調に推移しているが、郊外 部の需要は弱く、地価の二極化が進行してい る。 利便性が比較的良好な住宅地域であること等 を反映し、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％