別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 岩国 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -17 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市周東町下久原字明見田５９７番４ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地等が見られる住宅 地域 南5.5m市道 水道、下水 周防高森 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 周防高森駅東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周東町地区の中心商業地に近接する利便性の良い住宅地として成熟している。地価動向については、緩やかな景 気回復を反映して、横這いから上昇に転じるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ玖珂駅及び欽明路駅を最寄駅とする玖珂地区の住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、岩 国市の居住者を中心として、周辺の市町からの流入も見込まれる。景気回復基調に加え、米軍基地対策や愛宕山開発な ど岩国市は発展的に推移しており、宅地需要も持ち直している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，１００万円程 度、新築の戸建物件は３，０００万円以下の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とする住宅地域で、アパートも介在するが、自用目的での取引が大半を占める。比準価格は 、市場性を反映し、規範性が高い。一方、収益価格は、試算途中で純収益がマイナスとなり、試算出来なかった。従っ て、本件では比準価格を標準として、更に代表標準地との均衡に留意し、加えて、対象標準地の価格推移の検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [104.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復の影響に加えて、米軍基地対策や愛 宕山開発などによる地方創生の期待感。但し 、人口減少及び老齢化は継続し、地価は二極 化が進捗する。 商業施設に近接する利便性の良い住宅地の需 要は根強いものがあり、周辺での宅地分譲価 格は高位の物件もあり、、地価は上昇傾向に ある。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％