別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 岩国 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘 印  TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市牛野谷町３丁目１０２７５番５２ ｢牛野谷町３－６８－８｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南6m私道 水道 西岩国 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 西岩国駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 勾配のある既成の住宅団地である。周辺では岩国医療センターの建設や幹線道路の整備等実施され、利便性の向 上等を背景に、地価は僅かながらも上昇傾向が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩国市街地内の住宅地域一帯の圏域と捉えた。需要者の中心は岩国市内に勤務する一次取得者世帯である 。年数の経過した高台の住宅団地であり、勾配を忌避した需要の翳りも窺える。一方で、周辺での道路整備や岩国医療 センターの建設等により利便性は向上しており、一定の需要も確保している。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡前 後で９００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地の一部である。共同住宅も数件ほど見られるが画地条件等を考慮する と経済合理的な賃貸事業の成り立つ地域ではなく収益還元法は適用を断念した。市場参加者である自用の住宅を探す個 人は、周辺の地価水準を取引の指標としており、比準価格は有力な指標と成り得る。よって、市場実態を反映する比準 価格を標準とし、市場の動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [125.2] [104.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米軍基地の増設・改良等の影響による建設需 要は一段落したが、増員した基地従事者等に よる需要もあり、一定の景況を維持している 。 高台丘陵地の住宅団地であり、幹線道路等へ の連絡性に優れる。周辺には岩国医療センタ ーが存する。 幹線道路への連絡性等の交通利便性を有する 一方で、団地内の勾配等を理由に競争力は若 干低下気味である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％