別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 岩国 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市室の木町４丁目１０番３５ ｢室の木町４－６６－６｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東8m市道 水道、下水 西岩国 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 西岩国駅　北東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測され、地価については、 今後も堅調に推移して行くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩国市の中心部を主体に市内一円を包含する圏域で、需要者は市内に居住する個人が中心である。不動産 の需給動向としては、長期的な地価下落による値頃感の醸成及び周辺平地の地価上昇と相俟って、土地需要は強含みの 状況にある。土地取引の中心価格帯については、取引される画地規模がまちまちであり、標準化されていないが、標準 画地規模で概ね７００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅団地であり、賃貸事業経営の経済合理性が認められないと判断されることから、 収益還元法の適用は断念した。比準価格は、類似地域内の規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態 を反映し、適合性及び信頼性は高い。また、比準価格は代表標準地から規準した価格とも均衡が取れており、比準価格 の妥当性は検証されたと判断される。よって、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,800 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [140.5] [104.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩国市の人口は減少基調にあり、高齢化率は 上昇基調である。新設住宅着工戸数（持家） は概ね前年並みで推移している。 長期的な地価下落による値頃感の醸成及び周 辺平地の地価上昇等も相俟って、地価は上昇 基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +36.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％