別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 下松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 9-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄 印  TEL.

鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市大字末武中字下和田１２５４番１外 ②地積 　(㎡) 3,694   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 倉庫 Ｓ2 中小規模工場、倉庫 等が多い県道背後の 工業地域 北西6m私道、背面道 水道、下水 櫛ケ浜 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ私道 交通 施設 櫛ケ浜駅東方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、倉庫等が多い工業地域で、幹線道路からの連続性がやや劣ることから、需要はやや弱い。地価動 向は下落基調であるが、下落幅は縮小傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山口県中央部の中小工場が所在する工業地域。需要者の中心は周辺の大工場との下請け事業者等の法人 及び地縁的選好性を持つ個人事業者である。近年内陸部における工業団地等への企業進出、流通業務地への需要はある ものの、中小企業における設備投資は依然慎重で、地価の下落基調が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引さ れる規模や価格帯がまちまちで見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は下松市周辺の自用目的の工場用地等の事例を比準した結果で、市場の実態を反映している。収益価格は、自 社の工場が多い地域で、賃貸市場が未成熟であり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいので試算しな かった。本件では、自用目的の取引が多いこと等から比準価格を採用し、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調として回復している。工業の 市況は、内陸型の需要は堅調で、臨海型の取 引は弱含み。地価下落幅は縮小傾向。 住宅地域への移行等、地域要因の変動は特に ない。需要はやや弱く、地価は微減で下落基 調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％