鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下松市３１ -17001	下松市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m市道、北西18m、二方路		１住居 (70,200)
b	下松市３１ -10003	下松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、北西12m、角地		準工 (70,200)
c	下松市３１ -5015	下松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東（駅前広場）市道、中間画地		商業 (80,400)
d	下松市３１ -17007	下松市		貸家建付地	（　）	長方形	南東12m市道、北東9m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
e	下松市３１ -5026	下松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,064	100 [ 60.0]	[ 102.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 94.5]	127,079	100 [ 114.4]	111,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 62,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.9]	64,889	100 [ 61.7]	105,169		105,000
c	(　 ) 70,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,100	100 [ 72.3]	96,957		97,000
d	(　 ) 37,516	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	63,803	100 [ 59.3]	107,594		108,000
e	(　 ) 58,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	61,354	100 [ 59.0]	103,990		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	売急ぎ	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

下松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,452,143	2,614,628	9,837,515	5,146,500	4,691,015	（　0.9722） 4,560,605	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	87,703,942 円　　　　（　 69,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下松 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,266 ㎡	30.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（スケルトン貸、Ａ工事まで実施）の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建建物の一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,494	1,122,300	6.0	6,733,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,122,300		6,733,800
								0

⑨年額支払賃料	1,122,300 円　×　12ヶ月　＝　 13,467,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	テナントによる自主管理を想定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,467,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,077,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,390,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,733,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,452,143 円　　　　（　 9,836 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下松市賃２８　　　　-11102	2,105 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下松市賃０２　　　　-12001	2,387 ( 2,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,513
c	周南市賃３１　　　　-15001	2,527 ( 2,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,674

下松 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,500 円	70,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	404,028 円	13,467,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,075,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 599,200 円	70,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,800 円	70,500,000　×　　　　 0.16 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,614,628 円　（　　　　　　 2,065 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,500,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,146,500 円（　　　　　 4,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,452,143 円
②総費用	2,614,628 円
③純収益　①－②	9,837,515 円
④建物等に帰属する純収益	5,146,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,691,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,560,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,703,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
下松 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下松 5-4

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　岡村　誠士

印

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下松市望町１丁目１６９２番５｢望町１－８－５｣				②地積　(㎡)	1,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｗ1	大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東20m県道	水道、ガス、下水	下松 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

下松駅北西方

2.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域周辺で街路整備が漸進し、繁華性や用途多用性の向上が認められる。商業地域は、集積が更に集積を呼
び込む傾向があり、経済情勢次第だが、地価は下落することなく比較的安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、下松市内の路線商業地域を中心に、周南市の路線商業地域等を圏域と考える。需要者は、飲食や小売店
舗等をチェーン展開する法人を中心に、周南地域外の法人等が考えられる。最近では、当該地域は市内有数の繁華性を
有する商業地域に成長しており、周辺街路の整備と併せて更に商業集積が高まる傾向にあり、地価は下がることなく安
定的に推移している。地積の大小で取引価格は様々であり需要の中心となる価格帯を見出すことはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は郊外型大規模商業施設との競争により、非
適応業種での空店舗や空室もあって地価水準に見合う賃料水準の形成が難しく、収益価格は低位に試算された。当該地
域における自己使用目的での不動産取引では、取引価格の水準を指標に価格を決定することが多い。よって、比準価格
を標準とし、収益価格は参考とするに止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下松 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 69.2]

[100.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易摩擦、日韓関係、英国のＥＵ離脱問
題等の下、低温経済で景気回復感は弱く、当
市の経済状況は回復感小さく、不動産需要に
活気は見えない。

下松市内で一番繁華性を有する路線商業地域
になりつつ、周辺街路の整備も進み、なお用
地需要を集めて商業集積が漸増しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下松市３０ -14009	下松市		更地	（　）	ほぼ整形	南西16m市道、南東14m、角地		１住居 (70,200)
b	下松市３１ -5005	下松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西8m、角地		商業 (90,400)
c	下松市３１ -5015	下松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東（駅前広場）市道、中間画地		商業 (80,400)
d	下松市３１ -10003	下松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、北西12m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,588	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	79,391	100 [ 74.9]	105,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 57,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	59,028	100 [ 57.3]	103,016		103,000
c	(　 ) 70,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,100	100 [ 71.9]	97,497		97,500
d	(　 ) 62,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.9]	64,889	100 [ 61.4]	105,682		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.5
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

下松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価が把握できない既成市街地内である為、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,297,365	2,653,126	9,644,239	5,343,600	4,300,639	（　0.9722） 4,181,081	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	80,405,404 円　　　　（　 63,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下松 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,266 ㎡	30.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

建物の設計・企画による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,463	1,108,350	6.0	6,650,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,108,350		6,650,100
								0

⑨年額支払賃料	1,108,350 円　×　12ヶ月　＝　 13,300,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	徴収慣行がないので非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,300,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,064,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,236,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,650,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,297,365 円　　　　（　 9,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下松市賃０２　　　　-12001	2,387 ( 2,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,567	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,475 円/㎡　月額支払賃料（　 2,463 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下松市賃２８　　　　-11102	2,105 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下松 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,000 円	73,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	399,006 円	13,300,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,075,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 622,200 円	73,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,120 円	73,200,000　×　　　　 0.16 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,653,126 円　（　　　　　　 2,096 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,343,600 円（　　　　　 4,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,297,365 円
②総費用	2,653,126 円
③純収益　①－②	9,644,239 円
④建物等に帰属する純収益	5,343,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,300,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,181,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,405,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,500 円／㎡）