別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 下松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　和昭 印  TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市旗岡４丁目８１番１９ ｢旗岡４－８－５｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 下松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 下松駅東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地東側の丘陵地で昭和４５年に造成完了した大規模住宅団地。戸建住宅と共同住宅ゾーンに分かれ、付近を 国道１８８号バイパスが通過する。住宅地として熟成した感が強く、概ね現状維持程度に推移すると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下松市の住宅地域で、需要の中心は下松市を主に一部周辺市に居住する一次取得者である。地縁性に加え 、学齢期の子供がいる場合、同一校区内に拘るケースが多い。当市では花岡・末武地区等の平地部で中小規模の宅地開 発が比較的活発である。高齢化が進行していることもあって、高台の住宅地は比較的人気が低いが、底値感から地価は 横這いを継続中と判断。土地需要は２台以上駐車可能な６０～８０坪程度で、土地代１０百万円までのものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、３２ｈａの区画整理地（旗岡団地）のうち戸建住宅 用に開発されたゾーンに所在する。公規制面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が考えづらく、評価手法として有 効性に欠けると考えられるため収益還元法の適用は断念した。よって、規範性があると判断される比準価格を標準とし 、代表標準地価格及び前年公示価格等との検討を踏まえ、市場動向等を勘案、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [104.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微増傾向。将来不安や所得の伸 び悩みに加え、広域圏人口の減少が続く。需 給動向の強弱による地価動向の二極化が顕著 に。 傾斜地の住宅地の人気は比較的低く、住民の 高齢化が進んでいるが、面開発された団地で 、居住環境面からも地価は横這い状態を継続 と判断した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％