別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 防府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -15 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市石が口２丁目７８０番５ ｢石が口２－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 西5.2m市道 水道、ガス、下水 防府 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 防府駅　南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ利便性良好な住宅地域。土地利用の概況に特段の変動はない。中長期的に低層住宅地を標 準とした利用の継続が予測される。地価水準は横這いから緩やかな上昇を基調とした動きを予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内に存する近隣地域と住環境類似の住宅地域を包摂する圏域。主たる需要者としては防府市及び 隣接自治体内等の各種事業所等に勤務し自己の居住用の住宅地を求める個人等が想定される。景気の緩やかな回復の継 続を背景として住宅地の需給は共に堅調に推移している。確認された事例から判断する限り、圏域内の取引において中 心となっている住宅地の規模は２５０㎡程度、総額７００万～９００万程度ではないかと推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者は実際の取引価格の水準を重視していると推察される。前記比準価格は相応の規範性を有する複数の取引事 例を用いて算出されており説得力及び信頼性は高い。従って、当該比準価格を標準とし圏域内の他の標準地価格の動向 にも留意をし鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、収益還元法の適用も試みたが対象地で想定可能な建物では必要 となる費用に対し期待される収益が低水準にとどまり経済合理的な賃貸事業計画を策定することができなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,900 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [122.2] [102.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少が続いている。個人消費は持 ち直している。住宅投資は横這い圏内で動い ている。消費増税後は弱い経済指標もでてき ている。 幹線道路の整備や周辺地域の商業施設の充実 等により利便性が向上してきている。需給は 概ね堅調な状態が続いている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％