別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 防府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘 印  TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５ ｢牟礼今宿２－１０－３７｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東4m道路 水道、下水 防府 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 防府駅東方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心としながら一部にアパート等も見られる住宅地域である。周辺では都市計画道路「環状一号線」 の工事等も実施されており、地域の利便性向上への期待感も存する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね防府市東部の住宅地域一帯と捉えた。主たる需要者は防府市内の居住者並びに市内の企業等に勤務す る一次取得者等である。付近では道路事業が実施されることにより利便性が向上し、周辺ではミニ開発も散見される。 このような背景から地価は僅かながら上昇に転じており、土地は２５０㎡程度で６５０万円前後、新築分譲住宅は３， ０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、市街地外縁部の立地に対する賃貸需要・賃料相場等を考慮すると、経 済合理性を有する賃貸経営は困難であり、収益価格を試算できなかった。比準価格は自己使用目的での取引が多く、取 引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる市場の実態を反映しており説得力を有する。拠 って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [103.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の基幹産業である自動車製造業が生産調 整段階に入り、雇用等にも影響が見られる。 住宅市場にもその影響が窺える。 近隣地域付近では、道路新設が進められてお り、交通利便性等が向上している。 交通利便性等の向上により、一定の競争力を 確保している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％