別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 防府 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘 印  TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市東仁井令町４５１番１２ ｢東仁井令町１７－３５｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 防府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 防府駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特筆すべき変動要因は見当たらないが、近年の分譲地需要の活 性化等の影響を受けて、今後の地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市街地内の住宅地域一帯が圏域と捉えた。主たる需要者は防府市内在住者と思料する。戸建住宅等を 中心とした住宅地域であるが、付近では分譲開発も見られ、閑静な住環境と交通利便性に着目した世帯による需要が見 られ、地価は若干の上昇傾向にある。土地については、上記標準的画地規模で約６５０万円程度が中心価格帯となるも のと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多い閑静な住宅地域であるが、アパート等の収益物件も幾分見られる。但し、新築物件又は築浅 物件は殆ど見られず、採算性に適う賃貸経営は困難である為、収益価格を試算できなかった。市場参加者は周辺の地価 水準を取引の指標とするため、精度の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。よって、比準価格を標準と して、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の基幹産業である自動車製造業が生産調 整段階に入り、雇用等にも影響が見られる。 住宅市場にもその影響が窺える。 戸建住宅やアパート等が見られ、一定の住環 境を維持している。付近では分譲開発も進め られている。 住環境や利便性を背景に一定の住宅地需要が 認められ、競争力を持つ。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％