別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 防府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字富海字湯免４３６番 ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 西4m市道 水道 富海 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 富海駅　北東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の農家住宅地域。南方の国道にて拡幅工事が進捗中である。他に要因の変動は特に認められない。当 面農家住宅地を標準とした利用の継続が想定される。価格水準は緩やかな下落を基調とした動きを予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市富海地区を中心に隣接する地区内等に所在する近隣地域類似の住宅地域等を包摂する圏域。主たる 需要者としては富海地区等に地縁的な繋がりを有し、自用の住宅地を求める個人等が想定される。防府市外縁部の農家 住宅地域であり、住宅地需要は限定的と推察される。需給共に動きは乏しく変化の兆しは特段認められない。取引の中 心となっている規模・価格帯等については取引件数僅少の上各取引毎に内容が区々のため特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者は実際の取引価格の水準を重視していると推察されるところ、前記の比準価格は相応の規範性を有する複数 の取引事例を用いて算出されており説得力及び信頼性は高い。従って、当該比準価格を標準とし、代表標準地価格から の規準価格との均衡にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、周辺地域では賃貸共同住宅は見られず、 賃貸市場の存否・内容の把握は困難で、賃貸事業計画は策定不能と考えられるため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少が続いている。個人消費は持 ち直している。住宅投資は横這い圏内で動い ている。消費増税後は弱い経済指標もでてき ている。 特段の変動はない。人口減と高齢化の進展を 主因として需給は緩和した状態が継続してい る。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％