別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 下関 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 9-2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進 印  TEL.

鑑定評価額 70,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市長府扇町５番５３ ｢長府扇町９－２３｣ ②地積 　(㎡) 4,950   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 大中規模工場、事業 所等が建ち並ぶ臨海 工業団地 南東12m市道 水道、ガス 長府 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  83.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 長府駅東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は長府地区臨海部の工業地域であり、工場及び物流施設等が建ち並んでいる。良好な立地環境及び景気 の回復傾向から需要は回復の兆しを見せており、地価は底打ちから反転を窺う局面にあると思われる。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関市を中心として周辺市を含めた臨海部及び内陸部も含めた工業地域である。需要者の中心は県内外の 製造業や流通関連の法人等と思料される。県内企業は製造業を中心に堅調さを維持しており、景気の回復基調が継続す る中で工業地の需要も改善しつつあり、当該地域においても取引件数が増加傾向にある。市場の中心となる価格帯は規 模、立地等個別的要因が様々であるため、見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自社による工場・倉庫等が集積する臨海部の工業地域であり、工場、物流施設等の賃貸市場は熟成してい ないことから収益価格の適用を断念した。同一需給圏内の臨海部に所在する事例から試算した比準価格は相対的に高い 規範性を有すると考える。従って、本件では市場動向を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、前年価格か らの検討を踏まえて、更に、価格形成要因の動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済に先行き不透明感があるも県内大企 業の業績は良好である。設備投資は高水準を 維持しており、工業地需要は底堅く、地価は 底値圏にある。 長府地区の臨海工業地域で地域要因に大きな 変動はないが、幹線道路に近く利便性は良好 であり、周辺で取引が見られる等需給は改善 しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％