別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 下関 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 9-1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也 印  TEL.

鑑定評価額 52,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島迫町７丁目２９００番１９外 ｢彦島迫町７－４－１｣ ②地積 　(㎡) 3,634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 中規模工場等が見ら れる臨海工業地域 北東8.5m市道 水道、ガス、下水 下関 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   550 ｍ、南   500 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 下関駅南西方 3.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域変動要因はなく、暫くは現状維持的に推移するものと思料する。内陸部を中心に工業団地の需要は回 復基調にあるが、彦島地区は未利用工業地も残っており、地価は下落幅縮小傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関市を中心に周辺市の工業地域を含んだ広域的な圏域である。需要者の中心は、中小法人事業者が最有 力と思料される。企業業績は大企業を中心に堅調に推移しており、県内において流通業務用地を中心として工業地需要 は回復傾向にあるが、中小規模事業用地の需要は依然として弱含んでいる。当該地域においては、土地取引は低調であ り、取引される土地の規模も様々であるため、市場において需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近年においては工業地域の取引事例は少ないが、同一需給圏内の類似地域等において比較的信頼性のある取引事例を収 集し得た。近隣地域は臨海の中小工場及び倉庫等が多い工業地域であり、自用目的の物件がほとんどであるため賃貸を 想定し難く、収益還元法は適用を断念した。よって、比準価格を標準として、社会的・経済的要因の変動及び市場動向 等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大企業を中心として企業業績は堅調に推移し 内陸部工業団地への企業進出も見られるが、 直近の企業業績にはやや陰りが見え始めてい る。 助成金等による企業誘致に積極的な内陸部工 業団地と比較して当該地域への進出メリット は低く、関連企業の進出需要以外は見込み難 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％