鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市２ -7127	下関市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東2m、角地		１住居 (60,200)
b	下関市２ -7118	下関市		貸家建付地	（　）	長方形	北西22m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	下関市２ -9014	下関市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、北西2.8m、角地		商業 (90,400)
d	下関市２ -3004	下関市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南3.5m、角地		商業 (80,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,215	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	39,930	100 [ 80.5]	49,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 31,433	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	43,961	100 [ 91.8]	47,888		47,900
c	(　 ) 39,600	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	38,743	100 [ 78.0]	49,671		49,700
d	(　 ) 35,370	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,389	100 [ 72.0]	47,763		47,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

下関 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,926,316	1,303,520	5,622,796	4,525,980	1,096,816	（　0.9726） 1,066,763	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	20,916,922 円　　　　（　 30,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	682 ㎡	37.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗事務所、２階は共同住宅（２ＤＫ、約５０㎡×４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗事務所	200.00	100.0	200.00	1,695	339,000	3.0	1,017,000
							1.0	339,000
2～	共同住宅	200.00	100.0	200.00	1,150	230,000	2.0	460,000
							1.0	230,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		569,000		1,477,000
								569,000

⑨年額支払賃料	569,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,828,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,828,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 589,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,778,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,477,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 569,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 134,168 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,926,316 円　　　　（　 10,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃２　　　　-8107	2,269 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,735 円/㎡　月額支払賃料（　 1,695 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃２　　　　-17104	2,576 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	313,000 円	62,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	294,720 円	7,368,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 500,800 円	62,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,303,520 円　（　　　　　　 1,911 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,525,980 円（　　　　　 6,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,926,316 円
②総費用	1,303,520 円
③純収益　①－②	5,622,796 円
④建物等に帰属する純収益	4,525,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,096,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,066,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,916,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
下関 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-10

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　高田　有章

印

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

47,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市彦島角倉町１丁目１３番３｢彦島角倉町１－１－３３｣				②地積　(㎡)	682 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	2:1	店舗ＲＣ2	店舗併用住宅等が多い県道沿いの商業地域	北西15m県道	水道、ガス、下水	下関 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

下関駅南西方

3.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

下関市の端部である彦島地区の既存商業地域であり、背後の区画整然とした住宅地域との価格バランスを保ちな
がら、地価は未だ下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、彦島地区の商業地域一円である。需要者の中心は、彦島に地縁的選好性を示す市内事業者層である。代
替・競争関係にある商業地域は旧下関市全域に及ぶ。少子高齢化・人口減少を背景に、需要は一般的に持ち直しつつあ
るとされるが、下関市の端部である彦島という位置的条件から商業地需要は旧市内の既存の商業地域よりも更に厳しい
。標準的画地規模で３０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近にスーパーマーケットも見られる県道に沿った商業地域であり、画地規模も比較的大きく、賃貸を想定することが
可能である。比準価格は類似性の認められる事例の中から選択・採用し、収益価格は賃貸を想定して、それぞれの試算
価格を求めた。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、周辺地域に所在する各標準地とのバランス検討を踏まえ
て収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少及び消費税増税の影響による不透明
感の中、商業施設の進出等で発展的展開をす
る地域と商況の冴えない既存の商業地域の二
極化が見られる。

彦島の位置条件から旧市内商業地域や大規模
店舗等に顧客を奪われており、地価は下落し
ている。ただし、背後地域の住宅価格が下支
えする。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市２ -2128	下関市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、南東6m、二方路		近商 (90,200)
b	下関市２ -7130	下関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東4m、角地		１住居 (70,200)
c	下関市２ -8162	下関市		建付地	（　）	不整形	東15m県道、北6m、角地		１住居土砂災害警戒区域 (70,200)
d	下関市２ -7118	下関市		貸家建付地	（　）	長方形	北西22m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,392	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	48,036	100 [ 100.0]	48,036	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,000
b	(　 ) 45,128	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	43,385	100 [ 85.4]	50,802		50,800
c	(　 ) 20,387	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 75.1]	33,017	100 [ 69.3]	47,644		47,600
d	(　 ) 31,433	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	43,961	100 [ 89.8]	48,954		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -24.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,900 円／㎡]

下関 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な造成事例の収集及び再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,885,999	1,295,120	5,590,879	4,497,060	1,093,819	（　0.9726） 1,063,848	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	20,859,765 円　　　　（　 30,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	682 ㎡	37.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・事務所（２テナント）、２階居宅２ＬＤＫ（約５０㎡）４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	200.00	100.0	200.00	1,670	334,000	3.0	1,002,000
							1.0	334,000
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,150	230,000	2.0	460,000
							1.0	230,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		564,000		1,462,000
								564,000

⑨年額支払賃料	564,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,768,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,768,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 568,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,739,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,462,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 564,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 132,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,885,999 円　　　　（　 10,097 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃２　　　　-8105	1,452 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃２　　　　-7102	1,626 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,721
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,000 円	62,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	292,320 円	7,308,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 497,600 円	62,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,200 円	62,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,200 円	62,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,295,120 円　（　　　　　　 1,899 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,497,060 円（　　　　　 6,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,885,999 円
②総費用	1,295,120 円
③純収益　①－②	5,590,879 円
④建物等に帰属する純収益	4,497,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,093,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,063,848 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,560 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,859,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,600 円／㎡）