別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 下関 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -49 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進 印  TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市王喜宇津井１丁目１６３８番１ ｢王喜宇津井１－８－４６｣ ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農漁家住 宅が混在する住宅地 域 北東3m市道 水道 小月 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 小月駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇津井地区の市街化調整区域内の農家住宅を主として一般住宅も介在する住宅地域である。人口の流入が殆んど 無く需要はほぼ地縁的選好性を有する者に限られており、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下関市北東部郊外の既成住宅地域一帯の圏域である。需要者は当該圏域内の居住者及びその縁故者に限 定されており、圏域外からの流入は殆んど見られない。市街化調整区域内であり、開発行為の制限が厳しいことに加え 都心回帰傾向により需要は弱含みで推移している。取引が少ない為需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土 地は標準的画地規模で６００万円以下、新築の戸建物件は３，０００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅及び一般住宅が混在する住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無である等賃貸市場が形成 されていない為収益価格を試算し得なかった。比準価格は市街化調整区域内の類似地域の取引事例を中心に求めており 、市場動向を反映した実証的な価格である。従って、本件では相対的に高い説得力を有する比準価格を標準に、代表標 準地との検討を踏まえ、更に、価格形成要因の動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [152.6] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復を継続、都心回帰傾向を 背景に都心部の住宅需要は堅調であるが、郊 外や街路狭隘地での需要は弱く地域格差が拡 大している。 市街化調整区域の農家住宅を主体とする住宅 地域である。地域要因に特段の変動は認めら れない。土地需要は少なく弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％