別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 下関 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -43 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　古屋　和利 印  TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市熊野町３丁目１３番１４ ｢熊野町３－８－９｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新下関 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   260 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新下関駅南方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３年に土地区画整理された住宅地域であり当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は周辺の大型商 業施設の状況等を反映しやや上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ新下関駅等を最寄り駅とした旧市内の外延部の戸建住宅地域等であり需要者の中心は市内居住者であ る。当該市場では地域的に需要の強弱が見られるものの地価は総じてやや上昇傾向で推移している。対象近隣地域は古 い住宅団地であるが大型商業施設へ比較的近く需要は堅調である。土地価格は標準的画地規模で１，０００万円前後、 新築の戸建物件は３，５００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域や類似地域の事例から求めたものであり市場実態を反映した適正な価格と判断される。なお、積算 価格や収益価格は後記の理由で試算しなかった。従って、快適性等の居住性が重視される古い住宅団地で自用目的での 取引が主であるため比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、対前年変動率、今後の地域 要因や熊野地区の市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [103.5] 100 100 [104.0] 100 [126.6] [104.0] 100 50,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行き懸念要因もあるが景気は緩やかな回復 基調で住宅地需要は総じて回復傾向。人口減 少等のなか需要は地域的な強弱が見られ地価 の多極化が進行。 周辺の大型商業施設等の充実による生活利便 性の向上や値頃感から需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％